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Suelo urbanizable

Operativa

Los aprovechamientos brutos de cada una de las tipologías edificables en los suelos urbanizables, situados en cualquiera de los núcleos urbanos, se han reseñado en los cuadros numéricos correspondientes.

Igualmente se han señalado los valores de aprovechamiento en los suelos que forman los Sistemas Generales, en este caso referidos a cada uno de los núcleos urbanos, pues se relacionan con el valor promedio de los urbanizables útiles.

Al analizar los balances de cada uno de los ámbitos de suelo urbanizable, se observa que se producen diferentes tipos de equilibrio: hay ámbitos en los que las cesiones señaladas para equipamientos y viario principal están por debajo de los valores tipo de partida (15% de viario y 45 m2 por vivienda para equipamiento). En ese caso, simplemente, los suelos que faltan no están zonificados expresamente, y deberá señalarse el proceder a la ordenación mediante Planes Parciales. En todo caso, si los viarios trazados en ese nivel rebasaran del 15 %, se producirá reducción de los suelos netos, pero no del aprovechamiento obtenido por módulo, que, simplemente, se acumularía sobre los suelos útiles resultantes.

En cambio, hay ámbitos en los que los viarios y equipamientos señalados rebasan de los valores tipo, y por tanto de los de las referencias reglamentarias normales. Se adopta la solución de compensar los desequilibrios entre ámbitos jugando con el 10% del aprovechamiento útil de cesión al Ayuntamiento, para compensar esas cesiones en exceso (convenientes, en todo caso, para la buena ordenación del conjunto), sin que se produzcan nuevas cargas sobre los terrenos particulares, admitiendo que, en algún caso, una porción moderada de los terrenos edificables de cesión se utilicen para alojar los aprovechamientos de las cesiones en exceso.

Los Sistemas Generales de Parques se asignan en los ámbitos que en cada caso ofrecen un balance más favorable, y en ocasiones se materializan en la realidad mediante un aumento del aprovechamiento útil de los suelos edificables, perfectamente admisible porque los aprovechamientos brutos de conjunto deben ser estimados sobre la suma de las superficies urbanizables más las de los Sistemas Generales, siempre en densidades por debajo de los límites fijados por el Reglamento de Planeamiento.

Se produce, en resumen, una cierta densificación (moderada) en algunos suelos destinados a utilizaciones privadas no unifamiliares, lo que conduce al tipo de agrupación urbana más saludable: una masa crítica de edificación relativamente concentrada, que favorece que se produzcan umbrales razonables de rentabilidad de los servicios e infraestructuras, y unos suelos de parque notablemente extensos, carentes de edificaciones privadas, y con un nivel muy bajo de infraestructuras.

En Lugones, los ámbitos 3, y 4 resultan deficitarios respecto de sus cesiones, pues los equipamientos y viario ya zonificados impiden realizar todo el suelo neto privado que se precisa, produciéndose una demanda insatisfecha de 4.318 m2 de aprovechamiento patrimonializable privado en el ámbito 3, y de 2.672 en el 4.

En cambio, el ámbito 2 da cabida a sus cesiones de todo tipo, y ofrece excedentes de suelo para equipamiento, que se puede transformar en suelo útil de cesión en la medida necesaria para compensar las reducciones de los anteriores.

Los ámbitos 1 y 5 presentan pequeños superávits debidos a la transformación del viario existente en sustituto de cesiones, pasándose los excesos sobrantes a incrementar los suelos de equipamiento.

En el saldo de conjunto se produce un superávit de suelo para equipamiento en el ámbito 2, entre el obtenido por modulo y el realmente zonificado, que medido en aprovechamiento sería de 41.646 m2; que al descontarles los de compensación del 10 % quedan en 32.022, de los cuales un 25 % se mantienen en su ámbito, a ubicar mediante los Planes Parciales, y el resto, 24.017, se pueden utilizar para alojar derechos procedentes de los dos ámbitos deficitarios anteriores y del Sistema General de Parques, con todo fundamento, por tratarse de equipamientos al servicio del conjunto.

Los aprovechamientos de los Sistemas Generales de parque deben alojarse en parte por este método en el ámbito 2, y el resto, con aumento de aprovechamiento, en los ámbitos 3, y 4, en las cuantías respectivas de 24.017, 10.769 y 2.672 m2, estas dos últimas proporcionales a las propias cabidas de esos ámbitos; produciendo unos módulos de aprovechamiento neto en los 3 y 4 de 14859 y 07429, respectivamente, referido a la superficie de suelo útil teórica.

En Pola, las reservas señaladas para cesiones de equipamiento rebasan de las previstas por módulo en los ámbitos 1 y 2, efecto que se compensa en parte gracias al sobrante de viario existente; concluyéndose el desequilibrio en estos dos ámbitos con un déficit de 801 m2 de aprovechamiento (3.104 m2 sobrantes en el ámbito 1, contra la falta de 3905 en el 2); lo que se resuelve recurriendo a idéntica cantidad de aprovechamiento en la cesión del 10%. Los ámbitos 3 y 4, en cambio, dan cabida a todas sus cesiones, y aún presentan un pequeño excedente, 1.681 m2 en el 3, y 2.995 en el 4, cuantías que se utilizan para dar cabida a una parte de los aprovechamientos procedentes de Sistemas Generales.

En el caso de Lugones, los aprovechamientos de los Sistemas Generales de parque se alojan en parte en el aprovechamiento generado alternativamente por las reservas para equipamientos que no se cubren con los señalados en la zonificación, sustituidos con ventaja por el Sistema de Parques, con lo que, en esa misma medida, no se produce aumento de los aprovechamientos netos sobre los terrenos útiles.

(Nota: el saldo excedente de los ámbitos 3 y 4 podría emplearse en primer lugar para saldar el déficit de los 1 y 2; a lo que hay que añadir que el 75% de los equipamientos por modulo en Pola podrían absorber, si se desea, la totalidad de los V-SG previstos en esa población).

Esta operativa ha sido recogida ya en las fichas de cada uno de los ámbitos de Suelo Urbanizable, que constan incorporadas al Estudio de Gestión, por lo que los datos reflejados en los mismos resultan de directa aplicación.

Sistema general de equipamientos supramunicipales

  • La calificación SG-ESM se refiere a equipamientos del tipo relaciones urbanas, art. 2.161, administrativos, sociales y comerciales; si bien, de acuerdo con su escala supralocal, no se establece que deban ser en su totalidad de titularidad pública, pero sí que lo sea al menos una tercera parte de su superficie, que pasaría a ser de cesión si el resto se desarrolla por agentes privados. El sistema de Parque del Nora, V-SG, al igual que el producido en los demás Núcleos Urbanos, se contempla como de titularidad pública.
  • Como es general en el Suelo Urbanizable (y expresamente señalado en el art. 3.05.2) los aprovechamientos son brutos, es decir, se generan en todo el suelo, incluidas las cesiones, y se acumulan en las partes edificables que no se ceden.La edificabilidad dentro de las cesiones no es aprovechamiento, y es ajena a esos módulos.

Varios

  • Las UH 5 y 6 COM-UZ de Lugones deben garantizar la salida directa de vehículos procedentes de las UH 62 y 71 GI en dirección Norte, hacia el enlace de Silvota de la AS-17.
  • En todos los ámbitos de Suelo Urbanizable de tipología ID y COM deberán disponerse, además de las dotaciones producidas en la vía pública, y de las reservadas obligatoriamente dentro de las parcelas edificables, superficies específicamente destinadas al uso de aparcamiento de camiones en proporción de un 5 % de su superficie bruta, independientes de las que se produzcan dentro de las parcelas destinadas a los restantes usos. Excepcionalmente, en el ámbito 2 de Lugones, esa proporción asciende al 10 %, y se considera como cesión de equipamiento.
  • En todos los ámbitos de Suelo Urbanizable de tipología OVP y BD deberán disponerse, además de las dotaciones producidas en la vía pública, y de las reservadas obligatoriamente dentro de las parcelas edificables, superficies específicamente destinadas al uso de aparcamiento de vehículos automóviles en proporción de un 5 % de su superficie bruta, independientes de las que se produzcan dentro de las parcelas destinadas a los restantes usos.
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